谈谈我对罪责刑相适应原则的认识/何旺翔

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 02:58:09   浏览:9336   来源:法律资料网
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谈谈我对罪责刑相适应原则的认识

(何旺翔 南京大学法学院 210093)


罪责刑相适应原则是我国刑法所确认的一项基本原则,它在我国刑事立法和司法实践中有着重要的地位。我国刑法第五条规定:“刑罚轻重,应当与犯罪分子所犯罪行和承担的刑事责任相适应。”这就是说“犯多大的罪,便应承担多大的刑事责任,法院也应判处其轻重相当的刑罚”。可是在司法实践过程中,要真正做到“罪刑相称,罚当其罪”,光了解这一原则的概念是不够的,更重要的是进一步了解罪责刑相适应原则的深刻内涵。
一、浅析罪责刑相适应原则
首先,法律对罪、责、刑的确定是由统治阶级的根本利益和意志决定的,因此要运用好罪责刑相适应原则,就要明确统治阶级制定刑罚的目的和惩治的对象是什么。刑罚是统治阶级为了维护其阶级利益而用以惩罚犯罪的手段。因此刑罚惩罚的对象是犯罪,其目的是为了维护统治阶级的利益。而犯罪又指的是统治阶级所确认的危害统治阶级利益的行为,所以我认为要真正用好罪责刑相适应原则,就必须从维护统治阶级利益来着手。我国是一个社会主义国家,人民当家作主,刑法体现了广大人民的根本利益。所以在具体运用罪责刑相适应原则时,就要把犯罪行为对人民的现实危害程度作为衡量犯罪分子责任大小和对其实施刑罚轻重的一个标准。从其对人民群众利益损害大小的角度去定罪量刑,从而真正通过罪责刑相适应原则的正确运用,来达到维护人民群众利益的目的。
其次,我认为罪、责、刑的适应性不是绝对的和一成不变的。刑法对罪、责、刑的确定,要保持它的稳定性,这是法律基本规律的要求。但这种稳定性是相对的,而不是绝对的。任何事物都处于变化发展之中,一成不变的东西是没有的,法律也是如此。随着社会政治、经济、文化的发展和社会治安形势的需要,刑法对罪、责、刑的规定以及其在司法实践中的具体执行,都要进行适当的调整。韩非子曾说过:“法与时转则治,法与时宜则有功。”也就是说刑法的轻重要受形势的影响,立法和执法都要适应形势的需要。同样,我们的法律也要适应形势的需要,随着客观形势的变化进行废、立、改或在执行上有所轻重,以充分发挥其职能作用。因此,我们不能死抱着罪责刑相适应原则的概念不放,不考虑情势变化对立法与司法的影响;而应针对不同政治、经济、历史条件下的犯罪,在法律规定的范围内进行适当的处罚。综上所述,罪责刑相适应原则并非单单从犯罪本身去衡量责任大小和刑罚轻重,也应将其放在其特定的社会历史条件下进行综合的衡量,根据其在不同的政治经济条件下产生的影响的不同,对其在适当的范围内进行处罚。
再次,我认为罪责刑的适应性主要是由犯罪的社会危害性和行为人的人身危险性决定的。也就是说,一个犯罪行为该承担多大的刑事责任,该受怎样的刑罚处罚,不仅仅取决于该犯罪行为的客观社会危害性,也同样取决于犯罪人本身的主观危险性。犯罪本身是一种危害社会的行为,因此确定责任大小和刑罚轻重首先是从其对社会危害的大小上去加以评定。危害越大,处罚越重;危害越小,处罚越轻。所谓的重罪轻罪,就是指对社会的危害大小而言。但是光从犯罪的社会危害性入手是不够的。比如说,同样是盗窃一万元,一犯罪分子迫于无奈才犯下此罪行而且是初犯;而另一犯罪分子则是以盗窃为生,是个累犯。对于前者来说,从轻量刑,对其进行教育改造,可以达到事半功倍的效果,使其很快重返社会,重新做人;而对于后者来说,如果也从轻量刑,那么就达不到“治病救人”的效果,反而会纵容犯罪。在此时,确定责任大小和刑法轻重就要考虑到犯罪人本身的主观危险性。主观危险性大的,当然要依法从重处罚;主观危险性小甚至没有的,就理应适当从轻或减轻处罚。其实人身主观危险性有时也可以表现为一种社会客观危害性。如一国家机关工作人员携带国家机密叛逃敌方,此时该人的主观危险性就直接对国家安全和利益产生一种巨大的危险性。在这种情况下,犯罪人的主观危险性就与客观危害性相结合,并体现为一定的社会危害程度。这时对于确定犯罪人责任大小和刑罚轻重来说就必须对其主观的危险性加以综合的考虑,在法律规定的范围内进行适当的判决。
二、罪责刑相适应原则——说来容易做来难
相信每一位法律工作者都熟知罪责刑相适应原则,但如果想在真正的法律工作中做到这一点却实为不易。犯罪形态的多种多样,客观情况的千变万化,主观心态的难以琢磨,都使法律工作者们很难在实际工作中真正的做到每一起案件都罪责刑相适应。我认为完全做到每一起案件都罪责刑相适应是不可能的,也是不现实的,我们只能不断的向这一方向靠拢。也就是说,如果把罪责刑相适应比作完美的“1”,那么我们所要做的就是不断向0.999…后面加一个9,不断在立法与司法的领域去完善,去尽量使罪责刑相适应原则体现在办案的过程和处理的结果当中。那么该如何去做呢?我认为该从立法和司法两方面去着手。
首先,从立法角度来说,要不断完善刑罚裁量体系。犯罪的方式不断变化,社会的政治经济状况也不断变化,人们的主观心态也各有变化。因此如果为了所谓的“刑法的稳定性”,而死守一部法律百年、千年,那么刑法将失去其生命力,失去其对人们社会生活有效调控制约的职能,更不利于罪责刑相适应原则的实际贯彻。刑法的稳定性是相对的,稳定的是法律的立法本意、立法精神,即大宗旨。而其中对于不同犯罪的定罪量刑的章节则应该“因时而易”。也就是说根据时代发展的需要不断完善刑罚体系。有的规定不适应新的形势,就要加以废除,消灭相应的刑罚;有的规定由于存在的条件消灭而自动失去效力,相应的刑罚就不再存在;有的规定不能完全适应新的形势,就要根据新的情况加以补充和修改;新的危害社会行为的产生,就要在刑法中加入相应的新的规定。总之,就是要随着客观形势的发展,有针对性的进行对基本法律的废、立、改。其实我们的刑罚体系就好比一个不断成长的孩子,他的基因序列、血型等基本属性不会改变,但我们却要不断给他补充新的营养,教授他新的知识,这样他才能健康成长,才不会与时代脱节。
其次,从司法的角度来说,办案人员在审理案件的过程中,要本着灵活公正的态度去对待每一起案件。办案人员在维护司法公正的前提下,灵活的运用法律法规,根据不同案件不同的具体情况去定罪量刑。法律是公正的,法律的规定是具有一定的科学性的,因此作为把法律规定具体到个案中的办案人员就必须首先从法律入手,根据法律的规定去分析案情,以维护法律的公正。但法律又是具有一定的灵活性的。对于某些问题,法律也许只作了一些概括性的规定,法律又也许在定罪量刑上提供了一定的选择空间,此时对于办案人员来说,就要灵活的运用法律法规,具体问题具体分析,而不是机械的死守法律条文不放。这就是所谓的自由裁量,自由裁量并不是由办案人员凭主观想象自由发挥,而是办案人员运用自己的专业知识,根据犯罪人罪行的客观危害性及其主观的危险性,联系法律相应的表述去定罪量刑。只有这样,“罪责刑相适应”才不会成为一句空话,罪责刑相适应原则才能真正贯彻到办案的过程中,体现在办案的结果中。
三、由罪责刑相适应原则引发的思考
在我对罪责刑相适应原则不断深化认识的同时,我也产生了许许多多的疑问,这些疑问又再一次引发了我的思考。
罪责刑相适应原则就是要求定罪量刑要以犯罪行为为依据。只有犯罪行为才是犯罪行为人负刑事责任的客观事实基础。那么不是犯罪行为过程中反映出来的,而是罪前、罪后的表现及罪外的一些事实是否能作为定罪量刑的依据呢?若能,那迄不是与罪责刑相适应原则相矛盾?若不能,那为何司法实践中却确有此案例?如果允许两个犯罪情节完全相同的犯罪分子,由于非犯罪中的行为和事实不同而使其中的一个得到比其应承担的刑事责任更大的刑事处罚,那迄不是破坏了罪责刑相适应原则,而且这也将会带来司法上的混乱,乃至为司法腐败提供了法律上的温床。通过进一步分析,通过仔细阅读了一些案例,我发现非犯罪情节也并非一律作为从重处罚的依据。正如前述的,罪责刑的确定主要是由犯罪行为的客观危害性及犯罪人的主观危险性来定的。因此对于那些主观危险性较大的罪犯,法律也不得不作出对其从重处罚的规定。这是因为犯罪人因为他们以前的这些行为已经引发了其特定的义务,即要求犯罪人在一定的时间内必须严格遵守法律,否则法律就要对其进行更严厉的谴责。这些规定不但没有违背罪责刑相适应原则,而且我认为是对罪责刑相适应原则的一种有益的补充。当然我也在一些案例中发现,有些办案人员因为素质不高或其它种种原因,在定罪量刑时将一些不该考虑在内的非犯罪情节考虑在内,这不仅破坏了法律的严肃性,而且造成了对当事人的极不公正,从而影响法律在人们心目中的公正形象。
由于犯罪行为的危害程度对定罪量刑起着决定性的作用,因此确定犯罪行为的危害程度对于在司法实践中是否真正贯彻罪责刑相适应原则产生重大的影响。这使我想起在法律条文中有着“罪行极其严重,处以……”的规定,那么如何正确把握“罪行极其严重”就成了在某些严重刑事案件中量刑是否适当的关键,成为罪责刑相适应原则是否被真正贯彻的关键。但由于“罪行极其严重”是一个比较笼统的概念,因此在一些情况下办案人员很难准确把握住“罪行极其严重”所指的范围,这也不可避免的造成了量刑的不适当。通过进一步查阅相关资料,我了解到“罪行极其严重”是对旧刑法中“罪大恶极”一词的修订。在理论界中,对于“罪行极其严重”一词的理解也有所不同,对该词的评价也褒贬不一。有的学者认为“罪行极其严重”一词克服了原刑法使用“罪大恶极”一词含义不明,用语不够严谨的弊病。所谓“罪行极其严重”是指犯罪对国家和人民的危害特别严重。罪行是否极其严重,不仅要考虑犯罪行为的客观危害,还要考虑行为人的主观恶性和人身危险性。然而有的学者认为,将“罪大恶极”改为“罪行极其严重”并不妥当,“罪行极其严重”就是俗语所说的“罪大恶极”,这只是文字上的修正,而实际意义并未改变。我个人比较同意前者的观点。因为首先这一观点是与我国刑法所规定的罪责刑相适应原则相一致的,即对罪行严重程度的认定,要从犯罪行为的客观危害性及犯罪人的主观恶性和人身危险性两方面去综合考虑。其次,我认为这一观点也是比较科学的。对于任何一起案件都不能以同一种标准来衡量。每个案件都有其自身的特殊性,因此对于犯罪人的定罪量刑就不仅仅需要考虑其对社会的危害程度,同时也要考虑其主观的恶性和其人身的危险性,这样才能做到真正的公正量刑。在司法实践中也许两个人的犯罪行为对社会造成的危害是相同的,但两者主观的恶意程度及其人身危险性却不一定相同。如果此时只考虑客观危害结果,显然达不到刑罚的目的,还会造成人们对刑罚公正的一种怀疑,甚至产生对司法审判体制的信任危机。然而“罪大恶极”一词尽管也有此意,但显然用语不够严谨,不符合法律条文规定的基本要求。可喜的是,在一些司法解释中,最高人民法院也对一些罪行的严重程度作了一个比较明确的划分。我认为这有助于办案人员在办案过程中依据这一标准来衡量罪行的严重程度,但这种划分只是物质上的划分,对于犯罪人主观恶性及其人身危险性的确定还是要由办案人员通过仔细分析加以认定。
在阅读一些材料时,我发现一些学者对“严打”存在的必要性提出了质疑,认为“严打”与罪责刑相适应原则相背离,很可能会由于不同情况下量刑的不同造成司法上的混乱,甚至是有损司法的公正性。我也曾对其产生过疑惑,但现在正如我在前面第一部分所提到的,对于罪责刑的确定是要与犯罪行为所处的政治、经济、历史条件相联系的。不同情况下的同一罪行其定罪量刑的结果是可以不同的。因此我认为“严打”的存在是有其必要性的。我认为“严打”是基于对社会治安形势和国家的政治、经济形势作了具体、科学的分析而确定的,所以对一种犯罪行为处以什么样的刑罚不是永恒不变的,而是随着客观形势的发展变化而有所变化和调整的。举个例子来说吧,当一个国家非常富足的时候,也许一个人偷一吨钢材,不会被判很重;但如果一个国家正处于经济发展的关键时刻,而此时此人去偷一吨钢材,而且如果正巧因为这一吨钢材的被盗窃导致了国家重点工程的被拖延,那么此时这一吨钢材所带来的刑罚肯定相对于前者来说很重,而且我认为必须要重,必须要“严打”。一定行为在不同情况下所产生的社会效应和体现的价值是不同的,因此“严打”不仅没有违反罪责刑相适应原则,相反我认为正是罪责刑相适应原则的要求和体现,实行“严打”的基本精神还是“罪行相当,罚当其罪”。



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国家税务总局核定征收企业所得税暂行办法

国家税务总局


国家税务总局核定征收企业所得税暂行办法


第一条 为了加强企业所得税的征收管理,进一步规范核定征收企业所得税的工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的有关规定,特制定本规定。
第二条 纳税人具有下列情形之一的,应采取核定征收方式征收企业所得税:
一、依照税收法律法规规定可以不设账簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置账簿的;
二、只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;
三、只能准确核算成本费用支出,或成本费用支出能够查实,但其收入总额不能准确核算的;
四、收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料,难以查实的;
五、账目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的;
六、发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的。
第三条 核定征收方式包括定额征收和核定应税所得率征收两种办法,以及其他合理的办法。
定额征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法,直接核定纳税人年度应纳企业所得税额,由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。
核定应税所得率征收是指税务机关按照一定的标准、程序和方法,预先核定纳税人的应税所得率,由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额,按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。
第四条 核定征收的基本要求
一、全面分析、掌握纳税人的生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况,为鉴定其所得税的征收方式提供依据;
二、针对纳税人生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况及存在的问题,帮助、督促其建账建制,改善经营管理,并积极引导其向自行申报、税务机关查账征收方式过渡;
三、对企业所得税征收方式的鉴定要准确,审批要及时;
四、要严格按照核定征收企业所得税的有关政策规定进行审批,严禁违反规定,扩大范围;
五、企业所得税征收方式的鉴定工作要方便纳税人,工作部署要与本地税收总体工作协调一致。
第五条 纳税人所得税征收方式可按下列程序和方法确定:
一、通过填列《企业所得税征收方式鉴定表》(见附表,以下简称鉴定表),由纳税人提出申请,税务机关审核,确定其征收方式。
二、鉴定表中5个项目均合格的,可实行纳税人自行申报、税务机关查账征收的方式征收企业所得税;有一项不合格的,可实行核定征收方式征收企业所得税。实行核定征收方式的,鉴定表1、4、5项中有一项不合格的,或者2、3项均不合格的,可实行定额征收的办法征收企业所得税;2、3项中有一项合格,另一项不合格的,可实行核定应税所得率的办法征收企业所得税。
三、主管税务机关对鉴定表审核后,应报县(市、区)级税务机关。县(市、区)级税务机关接到鉴定表后,要按照有关规定和要求,分类逐户及时进行审核确认。
四、《企业所得税征收方式鉴定表》一式三份,主管税务机关和县级税务机关各执一份,另一份送达纳税人。
第六条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次,时间为当年的1至3月底。当年新办企业应在领取税务登记证后3个月内鉴定完毕。
第七条 企业所得税征收方式一经确定,如无特殊情况,在一个纳税年度内一般不得变更。实行纳税人自行申报纳税,税务机关查实征收方式的,如有第二条规定的情形,一经查实,可随时变更为核定征收的方式。
第八条 对实行核定征收方式的纳税人,主管税务机关应根据纳税人的行业特点、纳税情况、财务管理、会计核算、利润水平等因素,结合本地实际情况,按公平、公正、公开原则分类逐户核定其应纳税额或应税所得率。
第九条 实行定额征收办法的,主管税务机关要对纳税人的有关情况进行调查研究,分类排队,认真测算,并在此基础上,按年从高直接核定纳税人的应纳所得税额。
第十条 实行核定应税所得率征收办法的,应纳所得税额的计算公式如下:
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=收入总额×应税所得率
或……=成本费用支出额/(1--应税所得率)×应税所得率
应税所得率应按下表规定的标准执行:
应税所得率表
--------------------------------------------
| 行业 |应税所得率(%)|
|----------------------|----------------|
|工业、交通运输业、商业| 7~20 |
|----------------------|----------------|
|建筑业、房地产开发业 | 10~20 |
|----------------------|----------------|
| 饮食服务业 | 10~25 |
|----------------------|----------------|
| 娱乐业 | 20~40 |
|----------------------|----------------|
| 其他行业 | 10~30 |
--------------------------------------------
企业经营多业的,无论其经营项目是否单独核算,均由主管税务机关根据其主营项目,核定其适用某一行业的应税所得率。
第十一条 纳税人年度应纳所得税额或应税所得率一经核定,除发生下列情况外,一个纳税年度内一般不得调整:
一、实行改组改制的;
二、生产经营范围、主营业务发生重大变化的;
三、因遭受风、火、水、震等人力不可抗拒灾害的。
第十二条 实行定额征收办法的,主管税务机关应将核定的应纳税额分解到月或季,由纳税人根据各月或季核定的应纳税额,填制《企业所得税纳税申报表》,在规定的期限内进行纳税申报。该类纳税人在填制《企业所得税纳税申报表》时,只填写应纳税额一栏,并在备注栏中注明实行的征收办法及核定的税额。
第十三条 实行核定应税所得率征收办法的,纳税人可按下列规定进行纳税申报:
一、实行按月或者季预缴,年终汇算清缴的办法申报纳税。预缴期限由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小确定。
二、纳税人预缴所得税时,应依照确定的应税所得率计算所属期实际应缴纳的税额进行预缴。按实际数预缴有困难的,可按上一年度应纳所得税额的1/12或1/4,或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴。预缴方法一经确定,不得随意改变。
三、纳税人预缴所得税或年终进行所得税汇算清缴时,应按规定填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》,并在规定的时限内报送主管税务机关。该类纳税人在填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》时,只需填写与收入总额(或成本费用)相关的项目、应纳税所得额、适用税率和应纳税额等项目,并在备注栏中注明实行的征收办法及应税所得率。
第十四条 税务机关要合理调配稽查力量,加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度,并将汇缴检查与日常检查结合起来,年度检查面不得低于30%。对不按期申报或申报不实的,要按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定给予处罚。
第十五条 纳税人对其企业所得税征收方式的鉴定、核定的应纳税额或应税所得率等事项有争议的,可在规定的期限内依法向上级税务机关申请复议,对复议结果不服的,可向法院起诉。
第十六条 纳税人实行核定征收方式的,不得享受企业所得税各项优惠政策。纳税人按规定在享受企业所得税优惠政策期间或优惠政策到期后3年内,如出现第二条规定情形之一的,一经查实,应追回因享受优惠政策而减免的税款(不包括2000年1月1日以前享受优惠政策已经期满的纳税人),其中,按规定执行优惠政策尚未到期的,还应按核定征收的方式恢复征税。
第十七条 各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局可根据本规定,结合本地实际情况制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。
第十八条 本办法自2000年1月1日起施行,以前有关规定与本办法有抵触的,一律改按本办法执行。
附表(略)



武汉市房产管理条例

湖北省人大常委会


武汉市房产管理条例
湖北省人大常委会


(1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 房屋产权登记
第三章 房产交易
第四章 房产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房屋使用和修缮
第七章 房产纠纷仲裁
第八章 罚 则
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强房产管理,保障房屋所有人、经营人和使用人的合法权益,适应社会主义现代化建设和社会主义市场经济的需要,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋及其附属设施的管理。
第三条 房屋所有人、经营人和使用人依法行使房屋所有权、经营权和使用权,并承担相应义务。
第四条 房屋所有人依法享有该房屋使用范围内的土地使用权;房屋所有权转移时,其使用范围内的土地使用权依法随之转移。
第五条 市、区县房地产管理局负责本条例的实施,按照市人民政府规定的权限管理本行政区域内的房地产。
第六条 市房地产管理局直接管理的公有房屋(以下简称直管公房),由市、区县房地产经营单位负责经营管理;其他单位和个人所有的房屋,由单位和个人自行经营管理或者委托房地产经营单位经营管理。

第二章 房屋产权登记
第七条 房屋所有权实行登记制度。房屋所有权取得、变更或者灭失,房屋所有人应当向市、区县房地产管理局申请登记,领取、更换或者注销《房屋所有权证》。
房屋拆迁,拆迁人应当向市、区县房地产管理局提交《房屋所有权证》,办理注销手续。
第八条 房屋系两个或者两个以上所有人共有且不可分割的,共有人应当共同申请登记,领取《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
第九条 以房屋设定抵押、典当等他项权利的,他项权利人应当会同房屋所有人共同申请房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》。
第十条 申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,并按照下列规定提交证件:
(一)新建、改建、扩建房屋的,提交建设工程规划许可证、用地规划许可证;改建、扩建房屋的,还应当提交原《房屋所有权证》;
(二)因买卖、交换、赠与、继承、分割等转移房屋所有权的,提交原《房屋所有权证》、交易契约或者按照国家规定须提交的公证书等法律文书;
(三)购买房屋开发经营企业出卖的房屋的,提交房屋交付凭证和交易契约;
(四)房屋灭失的,提交原《房屋所有权证》和灭失的证明;
(五)以房屋设定他项权利的,提交《房屋所有权证》和有关设定他项权利的协议书;以已受限制的房屋设定他项权利的,还应当提交允许该房屋设定他项权利的书面材料;以房屋设定的他项权利变更或者终止的,提交《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和变更或者终止他项权利的

协议书。
申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当按照规定缴纳登记费、测丈费。
第十一条 房屋所有权取得、变更或者灭失登记的申请期限为自权利取得、变更或者灭失之日起90日以内,房屋他项权利登记的期限为自权利取得、变更或者终止之日起30日以内。不能按期申请登记的,应当报请市或者区县房地产管理局批准延期,但延期时间不得超过一年。
房地产管理局对于证件齐全的申请,应当自收到之日起30日以内办完登记手续。
第十二条 任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》。

第十三条 有下列情形之一的房屋,不予办理所有权登记或者他项权利登记:
(一)属于违章建筑或者临时建筑的;
(二)所有权有争议的;
(三)被依法限制或者查封的;
(四)证件、资料不全又不能提交证明的。
第十四条 市、区县房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证,发现权证与事实不符的,应当及时作出决定,予以更正或者撤销。
第十五条 因所有权权属不明,或者所有人下落不明又无合法代理人等原因,造成无人管理又无人主张权利的房屋,由人民法院指定代管。
人民法院指定房地产经营单位代管的房屋,按照直管公房管理。
第十六条 代管房屋因不可抗力毁损的,代管单位不负赔偿责任。
第十七条 对代管房屋主张所有权的,经人民法院认定后终止代管,并由代管单位与合法权利人进行经济结算。
代管期满,由人民法院发出公告寻找权利人;公告满一年后无人提出所有权主张的,由人民法院以无主财产依法收归国家或者集体所有。

第三章 房产交易
第十八条 房产交易,是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。
第十九条 有下列情形之一的房屋,不得交易:
(一)所有权未经确认为合法或者有争议的;
(二)设有他项权利的;
(三)其他共有人或者承租人未放弃优先购买权的;
(四)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(五)人民法院或者仲裁机构裁定限制交易的;
(六)法律、法规规定其他不得交易的。
第二十条 房产交易,双方当事人应当自交易协议书签订之日起30日以内持协议书,个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,以及下列证件,到市、区县房地产交易管理所办理交易立契审核手续,并缴纳税费:
(一)房屋开发经营企业出卖的房屋,由买方提交房屋交付凭证;
(二)直管公房交易,由卖方提交市房地产管理局的审批证件;
(三)机关、团体、企业、事业单位购买城镇私有房屋,由买方提交区县人民政府或者其指定的房地产管理局的审批证件,卖方提交《房屋所有权证》;
(四)建造在乡村集体所有制土地上的房屋的交易,由卖方提交房屋所在地的乡(镇)人民政府或者村民委员会出具的证明和《房屋所有权证》;
(五)其他房产交易,由双方分别提交《房屋所有权证》和有关证明。
房地产交易管理所对证件齐全的申请,应当自收到之日起15日以内办完审核手续。
禁止私自交易房屋。
第二十一条 房产交易,双方当事人还应当到市房地产管理局审核确认的部门申请评估房屋价格,并按照规定缴纳评估费。
房产交易价格由双方当事人参照评估价协商议定。
第二十二条 房产交易,按照规定须缴纳土地收益的,卖方缴纳后方可办理房产交易手续。
第二十三条 共同共有的房产出卖时,须取得全体共有人的同意;按份共有人之一出卖自有部分的房屋,应当提前30日书面通知其他共有人,其他共有人在同等条件下有优先购买权。
房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十四条 出卖由国家或者有关单位补贴购买、兴建的房屋,按照国家有关规定办理交易手续。
第二十五条 房屋赠与,接受赠与房产的受赠人,应当持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》,或者持双方共同办理的《赠与合同公证书》,以及《房屋所有权证》、契证,到市、区县房地产交易管理所办理所有权转移登记手续,缴纳税费。
第二十六条 市、区县房地产交易管理所对房产交易应当严格审查核实,方能办理产权转移手续;发现已成立的房产交易与事实不符的,应当报经同级房地产管理局批准,予以撤销。

第四章 房产抵押
第二十七条 房产抵押,是指抵押人向抵押权人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋,作为清偿债务担保的行为。
第二十八条 有下列情形之一的房屋,不得设定抵押:
(一)所有权有争议的;
(二)用于教育、医疗等公共福利事业的公有房屋;
(三)被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑;
(四)被依法采取财产保全措施的;
(五)已书面承诺不作抵押的;
(六)法律、法规规定其他不得抵押的。
第二十九条 房产抵押,双方当事人必须签订抵押合同,并自合同签订之日起30日以内持抵押合同、《房屋所有权证》、个人身份证件或者法人、其他组织资格证明以及有关批准文件,向市、区县房地产管理局申请办理抵押登记手续。
变更或者终止抵押合同,双方当事人应当自变更或者终止之日起30日以内向市、区县房地产管理局申请办理变更或者注销登记手续。
第三十条 有下列情形之一的,抵押权人有权依照法律、法规的规定申请处分抵押房屋:
(一)抵押人未依约清偿债务的;
(二)抵押人死亡或者被依法宣告失踪、死亡,无人代为清偿债务的;
(三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不清偿债务的;
(四)抵押人解散或者被依法宣告破产的。

第五章 房屋租赁
第三十一条 房屋租赁,是指房屋所有人或者经营人作为出租人,将房屋使用权交付承租人使用,承租人支付租金的行为。
房屋租赁,双方当事人应当签订租赁契约。
第三十二条 有下列情形之一的房屋,不得租赁:
(一)无合法的房屋所有权证件或者未经房屋所有人授权委托的;
(二)房屋严重损坏,经鉴定确认不能保证居住或者使用安全的;
(三)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(四)法律、法规规定其他不得租赁的。
第三十三条 房屋租金分为标准租金和协议租金,标准租金由市人民政府统一制定,协议租金由租赁双方当事人参照标准租金协商议定。
禁止租赁双方当事人隐瞒房屋租金额。
第三十四条 实行协议租金的房屋租赁,双方当事人应当自租赁契约签订之日起15日以内,持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,出租人还应当提交《房屋所有权证》或者其他有权出租该房屋的合法证件,到房屋所在地的区县房屋租赁管理站申请办理租赁审核手续,并缴纳
税费。
第三十五条 出租人应当按照租赁契约约定的时间将出租房屋交付承租人使用;逾期未交付使用的,应当承担违约责任。
承租人应当按照租赁契约约定的时间交付房租,无正当理由逾期未交付房租的,承租人应当承担违约责任。
第三十六条 出租人在租赁期限届满后,继续出租房屋,原承租人在同等条件下有优先承租权。继续租赁房屋的,双方当事人应当续订租赁契约。
房屋租赁期限届满后不续订租赁契约的,租赁关系终止,承租人应当退出原承租的房屋,退出确有困难的,可以与出租人协商延长使用期;延长使用期的使用费可以高于原租金标准。
第三十七条 房屋租赁期限未满,一方当事人要求解除租赁契约的,应当征得另一方当事人同意。
第三十八条 租赁非居住房屋后,承租人将该房屋转让、转租他人使用,或者用于同他人联营的,应当征得出租人同意,并重新签订租赁契约,实行协议租金。
第三十九条 租赁居住房屋,承租人与其有常往户口而他处无住房的同住3年以上的近亲属,对该房屋享有共同承租权。
享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的,在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下,出租人应当予以支持。
第四十条 承租人改变承租房屋用途或者对承租房屋进行改建、增添设施或者影响结构的装修的,应当征得出租人同意,并签订书面协议,明确费用由何方负担和新添建筑、设施等的权属。
涉及城市规划和建筑管理的,还应当按照有关法律、法规规定办理手续。
第四十一条 临街居住房屋改作非居住房屋使用的,出租人应当与承租人协商,按照有关规定作好安置。
第四十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租约,收回房屋:
(一)擅自转租的;
(二)擅自改变约定用途或者损坏房屋及其附属设施的;
(三)利用承租房屋进行违法活动,损害他人或者社会公共利益的;
(四)无正当理由闲置承租的公有房屋达六个月以上的;
(五)无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的;
承租人有前款行为,给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第四十三条 承租人将承租房屋与他人调换使用,应当征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理调换手续,签订新租赁契约,注销原租赁契约。
房屋调换手续办完后,不按约定期限调换房屋的,承担违约责任。
第四十四条 房屋调换,可以由受益方对另一方给予补偿,但实行补偿必须征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理手续。
第四十五条 有下列情形之一的房屋,不得调换使用:
(一)无合法租赁契约的;
(二)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(三)损坏承租房屋未予修复、赔偿的;
(四)拖欠租金或者有租赁纠纷的;
(五)其他不宜调换的。

第六章 房屋使用和修缮
第四十六条 使用人应当合理使用和爱护房屋,不得擅自拆改、搭建或者超负荷使用,不得从事影响房屋安全使用的活动。因使用不当,造成房屋损坏或者他人损失的,应当及时修复或者赔偿损失。
第四十七条 使用房屋的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助和公平合理的精神,正确处理给水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系,保持良好的居住环境。
对共同使用的房间、通道和庭院应当合理使用,保持畅通;对共同使用的楼梯间,不得乱堆杂物。
承租人之间因使用公共部位发生争议时,应当以租赁契约规定为准;租赁契约无规定或者规定不明的,以历史形成的状态为准或者由出租人进行调解。
第四十八条 供电、供水、供气、供热、电信等部门因从事管线施工损坏房屋及其附属设施的,应当及时修复或者赔偿损失。
第四十九条 房屋经营人应当加强对住宅区和里巷内房屋附属设施的管理,保持完好、畅通。任何单位或者个人不得阻塞、破坏。确需开挖的,必须与房屋经营人签订协议,并限期修复。
第五十条 任何单位或者个人不得非法占用他人房屋;非法占用拒不迁出的,受害人有权向人民法院起诉。
第五十一条 出租人应当及时修缮房屋及其附属设施,保证承租人的居住安全和正常使用;因修缮不及时,造成安全事故和妨碍正常使用,使承租人或者他人受到损失的,应当承担赔偿责任。
第五十二条 出租人修缮出租房屋,承租人和相邻人应当予以配合,不得借故阻碍,确需承租人迁移过渡的,承租人应当予以支持,但出租人应当保证承租人在房屋修缮完毕后及时迁回;阻碍房屋修缮造成事故的,应当由责任人承担法律责任。

第五十三条 异产毗连房屋及其共用附属设施的修缮和保养责任,由房屋所有人按所有权份额分别承担。
第五十四条 代管房屋及其附属设施的修缮和保养责任,由受托人承担。但另有约定的除外。
第五十五条 房屋修缮范围和标准以及修缮工程质量标准,按照国家专业技术规定执行。
房屋修缮应当符合白蚁防治的要求。
第五十六条 有下列情形之一的房屋,所有人或者经营人应当及时向房屋安全鉴定机构申请鉴定:
(一)出现不安全因素的;
(二)达到规定的使用年限或者前次安全鉴定确定的使用期限的;
(三)改变用途危及安全的;
(四)公共场所用房五年未作安全鉴定的。
第五十七条 经房屋安全鉴定机构确认为危房的,房屋所有人或者经营人应当按照鉴定中提出的要求及时处理;不作处理或者阻碍处理造成事故的,由责任人承担法律责任。
第五十八条 市、区县房地产管理局应当督促房屋所有人或者经营人及时修缮房屋和申请房屋鉴定,在房屋发生突发性险情时,有权采取排险措施,排险费用由房屋所有人或者经营人承担。
第五十九条 承租人或者相邻人发现房屋有不安全因素而房屋所有人或者经营人不向房屋安全鉴定机构申请鉴定时,可以自行申请;鉴定为危房的,鉴定费用由房屋所有人或者经营人承担;鉴定为非危房的,鉴定费用由申请人承担。

第七章 房产纠纷仲裁
第六十条 房产纠纷仲裁机构是市、区县房地产管理局设立的房地产仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)。
第六十一条 因房屋的所有权、交易、抵押、租赁、使用、修缮等发生民事纠纷的,当事人可以向房屋所在地的区县仲裁委员会申请仲裁,涉外房产纠纷向市仲裁委员会申请仲裁;当事人也可以直接向人民法院起诉。
第六十二条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷:
(一)一方申请仲裁,另一方向人民法院起诉的;
(二)人民法院已经受理或者已审理终结的;
(三)经公证机关公证后发生纠纷的;
(四)超过法律规定保护时效的;
(五)法律、法规规定其他不应当受理的。
第六十三条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,依照仲裁规则进行,实行合议、回避、公开审理和一次裁决制度。
第六十四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,可以先行调解,调解必须自愿、合法。
调解未达成协议或者当事人在调解书送达前翻悔的,仲裁委员会应当在20日以内作出仲裁决定。
第六十五条 不服仲裁委员会作出的仲裁决定的,可以在仲裁决定书送达之日起15日以内向人民法院起诉;逾期不起诉的,仲裁决定即发生法律效力。
当事人必须履行已发生法律效力的调解书和仲裁决定书;一方不履行的,另一方可以申请人民法院强制执行。
第六十六条 仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定,发现确有错误的,由仲裁委员会主任提交本委员会讨论,重新作出仲裁决定。
市仲裁委员会发现区县仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定确有错误的,有权予以撤销,并责令重新作出仲裁决定。
第六十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁,按照有关规定交费。

第八章 罚 则
第六十八条 违反本条例规定的,由市、区县房地产管理局按照下列规定处罚:
(一)不按照规定办理产权登记或者租赁审核手续的,责令限期补办;逾期仍不补办的,每逾期满30日,加收1至2倍登记费或者审核费;
(二)冒领、涂改或者伪造房产权证的,收缴权证,并视情节轻重,处以房价3%以下的罚款;
(三)不按照规定办理房产交易手续,或者以赠与名义买卖房屋的,其交易、赠与无效,并对双方当事人各处以房价2%以下的罚款;
(四)在房产交易中,不按照规定缴纳土地收益的,除追缴土地收益部分外,并处以应缴土地收益部分3倍以下的罚款;

(五)私自转让、转租承租的房屋,私自将承租房屋与他人联营,或者在房屋租赁中隐瞒租金额的,没收非法所得,并处以相当非法所得50%以下的罚款。
违反使用和修缮规定的,按照有关规定处理。
违反本条例规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第六十九条 当事人不服市、区县房地产管理局行政处罚决定的,可以依法向作出行政处罚决定的行政机关的上一级行政机关申请复议,或者直接向人民法院起诉;逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出该行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第七十条 阻碍房产管理工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七十一条 房产管理工作人员玩忽职守,或者滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第七十二条 外国人,无国籍人,台湾、香港、澳门同胞,华侨以及外商投资企业在本市行政区域内的房产管理,适用本条例。法律、法规另有规定的除外。
第七十三条 本条例规定的交易、租赁契约文本和抵押合同书,由市房地产管理局统一印制。
第七十四条 实施本条例的有关办法,由市人民政府另行制定。
第七十五条 本条例实施中的具体问题由市房地产管理局负责解释。
第七十六条 本条例自公布之日起施行。



1993年2月13日