湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发市城区国有建设用地使用权出让管理办法的通知

潭政办发〔2010〕34号


雨湖区、岳塘区人民政府，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位：
《市城区国有建设用地使用权出让管理办法》已经2010年7月14日市人民政府第46次常务会议通过，现予印发，请认真遵照执行。


二○一○年九月十三日


市城区国有建设用地使用权出让管理办法

为进一步规范市城区国有建设用地使用权出让行为，维护土地市场的公开、公平、公正，加快推进“两型社会”建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）等法律法规和政策规定，结合实际，制定本办法。
第一条 湘潭高新区和九华、昭山示范区（以下统称园区）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性国有建设用地使用权出让，由园区国有建设用地使用权出让协调决策委员会确定土地上市底价，报市国有建设用地使用权出让协调决策委员会审核（在15个工作日内完成审核﹚，通过市国土资源交易平台实行网上招拍挂。
土地上市交易后形成的土地价款统一进入市财政专户，市财政局在5个工作日内全额予以返还。
园区的国有建设用地由园区负责土地报批、征地拆迁、多通一平等前期工作，实现净地上市出让。
第二条 根据国家土地管理政策，城市基础设施工程建设投资，由各融资平台以国有建设用地使用权或政府土地收益作保障进行融资，不实行土地实物回报的方式，也不实行土地升值分成的方式。
工程建设用地红线范围的征地拆迁投入，原则上由工程建设项目的投资者投入。市人民政府除偿还征地拆迁本金外，根据占用资金时间，按照中国人民银行规定本市信用社同期贷款利率计付利息，最高不超过15%。
各项目的保障用地指标数额由市人民政府统筹配置，由市城乡规划局根据城市规划，采用块状或网状的方式制定划定方案，并提出该地块的规划技术指标，报市人民政府批准。
第三条 鼓励投资商和社会资金投入储备用地、保障用地的前期开发（土地报批、征地拆迁、“多通一平”等）。市人民政府除根据占用投资商资金时间情况，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息外，统筹安排成熟保障用地和政府土地收益作为投资回报。
（一）储备用地、保障用地上市的溢价部分政府与投资商实行分段按比例分成。其中，溢价在50%以内的按4:6分成，溢价在51%至100%的按5:5分成，溢价在100%以上的按6:4分成。
（二）储备用地、保障用地成本主要由前期论证费、土地报批税费、征地拆迁补偿、“多通一平”费用等组成。
储备用地、保障用地的成本须按相关政策规定编制预算，并经审核认定。前期论证、土地报批税费、集体土地征收及房屋拆迁补偿预算由市国土资源局审核认定；国有土地房屋拆迁补偿预算由市房产局审核认定；“多通一平”等工程费预算由市住房和城乡建设局审核认定。如有争议，由市财政局会同市审计局审核认定。
储备用地、保障用地的成本预算经审核认定后方可实施，未经审核认定预算或超出认定额的部分，不得列入成本。
（三）储备用地、保障用地上市底价，由市国土资源局根据地块的前期论证、报批税费、征地拆迁补偿、“多通一平”费用等成本总额和政府土地收益，结合地块的地价评估报告、规划技术指标和周边招拍挂成交价格拟定，报市人民政府批准确定。
政府土地收益主要由土地出让金和土地溢价组成。土地出让金的确定以投资保障地块的评估地价结合周边实际成交地价为基数，乘上如下用途系数：工业30%、住宅38%、商居和商业40%。
（四）投资商参与上市地块公开招拍挂竞买的，经市国土资源局认定的投资额可作保证金。竞得上市地块的，其认定的投资和溢价分成，可冲抵应付的土地价款。投资商不参与竞买或未竞得上市地块的，市人民政府从上市地块的土地价款中优先偿还本息并按比例兑现溢价分成。
保证金手续的办理程序，由投资商申请，市国土资源局审查，市财政局审核，报分管国土资源工作的副市长批准。市财政局在5个工作日内完成向保证金账户的支付手续。
冲抵土地价款、偿还本息、溢价分成手续的办理程序，由投资商申请，市国土资源局审查，市财政局审核，报市人民政府批准。
（五）储备用地、保障用地归口市国土资源储备中心统一管理。土地报批和前期开发等费用由各融资平台负责筹集，以土地作抵押所融资金优先保证该项目开支。其房屋拆迁和征收土地按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》（省政府令第157号）、《湖南省人民政府关于〈湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的批复》（湘政函〔2010〕101号）和《湘潭市人民政府办公室关于进一步规范湘潭市城区征地拆迁工作的通知》（潭政办发〔2009〕82号）等文件的相关规定执行。
（六）储备用地、保障用地上市后土地价款全部进入市财政专户，形成的政府土地收益除政策性上缴和提留外，其余部分市财政局在5个工作日内返回各融资平台。
（七）各融资平台、项目公司等未经过招拍挂获得的融资土地，仍然是一级市场土地。供给土地的实际使用者时，必须实行招拍挂出让。
第四条 未经市人民政府批准，划拨土地使用权和地上建筑物不得转让。经批准后转让划拨土地使用权和地上建筑物的，须在市国土资源交易平台实行招拍挂。未经批准或通过其他方式擅自处置的，市国土资源、房产部门不予办理土地、房产权证过户登记。划拨土地使用权和地上建筑物的出租、抵押，按照国家和省人民政府的相关规定执行。
第五条 严禁擅自改变工业用地用途从事商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发。土地使用者凡请求改变土地用途或调整容积率30%以上的，由市城乡规划局受理并提出方案报市人民政府批准后，市国土资源局根据该土地使用条件，实行招拍挂出让，重新签订国有建设用地使用权出让合同。
凡未依法获得国有建设用地使用权、擅自提高容积率、改变土地用途的，市城乡规划、国土资源部门要依法查处，同时，市住房和城乡建设局不予办理报建手续，市房产局不予办理房屋预售许可证，不核发房产证，市国土资源局不核发土地使用证。
第六条 凡以优惠价格取得的工业用地，如土地使用者改变土地用途，市国土资源局要以原优惠价收回土地，并按新用途和使用条件实行招拍挂出让。
第七条 擅自将集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由市国土资源局依法责令其限期改正，没收违法所得，并处罚款。
第八条 凡发生土地违法案件造成严重后果，对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处等行为的，有关职能部门应严格按照监察部等3部委联合下发的《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）的规定实行责任追究，并与年度绩效考核和新增建设用地计划指标分配挂钩。
第九条 按照尊重历史、实事求是、依法处理、规范管理的原则处理遗留问题。截至2010年2月底，凡项目公司、园区和融资平台与投资方或预购土地者签订了相关合同，按合同履约的，原则上确认为遗留问题，分别按下列情况处理：
（一）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与投资方签订了投资工程建设合同，已经完成工程建设前期工作并实施，工程保证金已到位的，投资方必须经招拍挂出让方式获得回报土地。
（二）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与投资方签订了投资工程建设合同，工程建设尚未启动的，其合同可依法予以解除。
（三）2010年2月底前，项目公司、园区和融资平台与预购土地者签订了土地预购合同并已付款的，按照实际到位金额除以约定土地单价所得面积兑现。预购土地者必须经招拍挂出让方式获得土地。预购土地者在此之前未付款的，其合同可依法予以解除。
（四）2010年2月底前，市人民政府与项目公司、园区和融资平台办理了协议出让手续的土地，仍然属于一级市场的土地，该土地不能转让。土地出让给实际使用者时，须由市国土资源局实行招拍挂方式出让。
开发商依法取得土地后，必须在2年内开发建设；逾出让协议约定动工开发期限2年，没有投资开发建设，致使土地闲置的，由市国土资源局依法予以收回或处置。
（五）2010年2月底前，实际土地使用者已登记发证的，予以认可；已明确实际土地使用者但未登记发证的，应按现时地价评估，经市国有建设用地使用权出让协调决策委员会审批，实行公示协议出让。
“实际土地使用者”是指经项目公司、园区和融资平台集体研究并按程序审批，与项目公司、园区和融资平台签订购地合同，并按合同约定付清了购地款的法人或自然人，且预购的土地已依法获得批准。
（六）处理遗留问题须提供的依据。本办法施行后30日内，各项目公司、园区和融资平台必须将与投资方或预购土地者签订的合同、收款凭证、工程投资结算书或工程验收审计报告等资料提交市国土资源局。由市国土资源局提出处理方案，报市人民政府批准后执行。
第十条 各相关部门和单位要各司其职，协调配合，自觉履行各自职能范围的审批和监管职责，切实提高行政效能。
第十一条 各相关部门和单位工作人员违反本办法玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由监察或司法部门依纪依法追究责任。
第十二条 本办法自公布之日起30日后施行。


江西省九江市人民政府


九 江 市 人 民 政 府 文 件

九府发(2001)15号

九江市人民政府关于印发《九江市企业产权制度改革实施细则》的通知

各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区，市政府各部门及驻市有关单位：
《九江市企业产权制度改革实施细则》已经市政府同意，现予印发，请结合实际，认真贯彻执行。
 
二OO一年四月六日


九江市企业产权制度改革实施细则

第一条 为进一步深化国有企业改革，加大结构调整力度，大力推进和规范我市企业产权制度改革工作，根据《九江市人民政府关于印发〈九江市企业产权转让实施意见（试行）〉的通知》（九府发〔2000〕16号），制订本细则。
第二条 企业产权制度改革，主要通过企业出售、股份制和股份合作制及兼并、破产等形式转为民营或混合所有制经济，使国有资产从一般性竞争领域有序退出，力争“十五”期间用三年时间全面完成国有企业改制改组。
企业的产权可以全部或部分竞价转让或协议转让给境内外法人和自然人，也可转让给本企业职工。
第三条 企业出售
（一）对资大于债的企业，可按净资产作价转让，债随资走；资债相当的，可实行资债等同转让；
（二）对资不抵债的企业，可按零以上债务剥离转让；
（三）实行“还本租赁”的办法进行转让，即在约定的时间内，用所缴租金抵减拟转让的资产，如所缴租金等于转让基年净资产价值时，便可取得企业产权；
（四）允许经营者个人和经营管理层以承担债务的方式，购买企业，如购买资金不足，允许用被转让企业的资产抵押贷款收购原企业；
（五）切块分立，承债式收购。对一些经营严重困难，暂时难以从整体上搞活的企业，可将企业部分有效资产从母体中分离出来，在合理承担相应债务的前提下进行转让，组建新的法人实体；
（六） 按总资产作价转让。 企业原债务由产权单位承接，以相应资产托底，用产权转让收入偿还。
第四条 股份制改造
（一）采取吸纳外资、社会法人或自然人投资，通过资产重组，将企业改组为股份制企业，国有股的比例不受限制；
（二）由企业职工和企业经营者共同出资购买国有企业产（股）权，将企业改组为股份合作制企业。在改组中，经职工同意，可将职工解除劳动关系的经济补偿金或安置费折算成职工个人股留在企业；原企业结余的工资基金和福利基金量化为职工个人股；企业技术人员的专利技术应用于生产，且能给企业带来效益并经企业认可的，其专利技术可作价入股。鼓励支持企业经营班子控股和企业法定代表人持大股。
国有企业产权转为股权后，由政府授权的国有资产经营公司作为国有股权的代表机构，委派国有股权代表，依法在股份制企业中行使国家股权利并承担相应责任和义务。
第五条 兼并改组
企业通过靠大联大由优势企业实施兼并的不受地区、所有制和隶属关系的限制，可采取承担债务划转式、购买式、吸收股份式、控股式、效益补偿式（即用兼并后企业实现的利润补偿）进行兼并改组。
第六条 破产、关闭
企业不能清偿到期债务或负债沉重、长期亏损且扭亏无望，其主导产品为国家明令淘汰又无力转产的 ，坚决实施破产、关闭。
第七条 企业产权制度改革主要程序
（一）制定方案。企业进行产权制度改革，必须提出实施方案并附职代会或股东大会决议，报国企改革领导小组办公室（以下简称：国企改革办）。方案内容包括企业基本概况、转让形式、付款方式、产权转让收益（含土地资产处置）和债务落实情况、职工构成及安置办法、需解决的问题和企业转让后的发展前景等；
（二）资产评估。由企业向有资质的中介机构申请进行资产评估，中介机构在出具评估报告时应根据本细则第八条对企业不良资产提出核销意见，并报国资部门界定确认；
（三）申请改制。由企业和企业主管部门（或产权单位） 提出改制书面申请报告，经国企改革办批准后实施；
（四）签订产权转让合同。以确认的评估值为依据，按市场原则合理确定转让价格。在坚持公开、公平、公正的基础上，允许实际转让价格低于资产原值或评估值，依据国企改革办批准的方案，双方签订产权转让合同或协议，经公证后生效；
（五）办理变更手续。受让方按照合同或协议付清第一次应付价款后，有关部门即可凭转让合同或协议及时办理产权变更、企业法人变更和工商、税务登记等手续；
（六）落实债权、债务。产权转让企业与企业债权人、债务人就企业债权、债务转移进行协商，并办理相应手续；
（七）妥善安置职工。企业主管部门（或产权单位）要会同劳动保障部门积极协助企业，及时核实企业人数、年龄、身份、工龄等基本情况，按照《九江市国有企业职工劳动关系处理办法（试行）》（九府发〔2001〕14号），区分不同情况妥善安置职工，落实企业离退休人员的社会保险待遇。
第八条 企业进行产权制度改革时，现有资产（包括土地资产）均要进行评估，经批准，下列资产可作一次性处理。
（一）经产权单位同意，企业存货按评估价值和随行就市原则，协商定价处理；
（二）应收帐款。企业对应收帐款必须认真清理，登记造册，逐一核对，做到帐款相符，帐帐相符。经审核，根据不同年限在资产评估时适度核销（不包括原改制时已核销的部分）。以2000年12月31日为截止时间，其中：一年以上、两年以内的应收帐款核销20%；两年以上、三年以内的核销40%；三年以上的核销70%；确实无法收回并取得有效证明的呆坏帐，可全部核销；
应收帐款的核销，采取“帐销案存”的办法。产权单位应组织力量，加强对应收帐款的追收。
（三）原企业的未弥补亏损、待处理财产损失在资产评估过程中，经同级政府（或产权单位）批准，可通过冲销企业公积金、呆帐准备金、资本金等办法做一次性处理；
（四）原企业欠缴的地方行政事业性规费经同级政府批准可以减免。
第九条 凡进行产权制度改革的企业，原为外单位提供了贷款担保的，经与债权行协商同意，可将担保关系调整为贷款企业的资产抵押。
第十条 进行产权制度改革企业的生产性国有划拨土地可进入企业资产范围，并评估作价列入资产总额。非生产性用地一并评估作价列入企业资产总额，可用作托管债务和转让变现。经批准，土地资产变现收入可全部用于职工安置和债务偿还。
第十一条 属未经企业职代会（或股东大会）决议批准，擅自抵押国有划拨土地资产及国家直管房产的抵押无效，在企业进行产权制度改革时，应由同级政府无偿收回划拨土地使用权。但相应债务必须予以确认、落实。
第十二条 国有企业产权转让收入要上交同级财政专项管理，政府统筹使用，集中用于企业产权制度改革过程中的职工安置、偿还债务或支持国有企业的发展，不得挪作他用；集团或母公司所属企业的产权转让净收入，专项用于该集团或母公司的资本金补充或技术改造；集体企业产权转让收入上交产权单位。
第十三条 企业产权制度改革过程中需办理的工商税务登记、变更及土地、水电、房产、交通工具、通讯设施等变更、过户手续，职能部门要全部予以简化并及时办理，除证照工本费以外的规费一律免收（含有关契税），需办理的验资、公证及中介机构评估等手续只收劳务费。
第十四条 在企业产权制度改革期间，改制企业职工和领导成员不准调动或异地安排，原企业领导班子应坚守岗位，全力抓好企业改革，做好资产清理和职工思想工作，不得私分公物，滥发奖金、实物。对不带头参与改革，甚至拖延或阻碍企业改革，造成企业经营混乱，由此引发不稳定因素的，就地免职，如有阻挠甚至破坏企业改革的人和事，坚决查处。
第十五条 企业产权转让后，新企业在对外合作、宣传和财务、统计管理中，其经济性质重新划分，有关部门分类统计。
第十六条 企业的非生产经营性资产的使用和管理，按《九江市分离国有企业办社会职能实施办法》（九府发〔2001〕13号）执行。
第十七条 各县（市、区）可结合实际，参照本细则执行。
第十八条 本细则由市国有企业改革领导小组办公室负责解释。
第十九条 本细则自发布之日起施行。