商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
国家安全生产应急救援指挥中心


国家安全生产应急救援指挥中心关于印发《国家安全生产应急专家组管理办法》的通知

应指技装〔2012〕41号



各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局，各省级煤矿安全监察局，各有关单位： 　　

现将《国家安全生产应急专家组管理办法》印发给你们，请支持国家安全生产应急专家组的工作，为专家履行职责创造条件。



国家安全生产应急救援指挥中心

2012年12月17日



国家安全生产应急专家组管理办法

第一条 为规范国家安全生产应急专家组（以下简称专家组）的建设和管理工作，充分发挥专家组在安全生产应急管理和事故救援中的作用，保证专家组有效开展工作，根据国家有关法律法规和政策制度、以及国家安全监管总局有关安全生产专家管理规定，制定本办法。

第二条 专家组是为安全生产应急管理重大决策和重要工作提供专业支持和咨询服务，为重特大生产安全事故、自然灾害救援提供技术支撑的高级技术专家队伍。

第三条 专家组的主要任务是：参与安全生产应急管理方面的法律法规、政策、标准、规范、规划、预案等的制（修）订工作；参与安全生产应急管理重大问题的专题调研、技术咨询、学术交流和重要课题研究；参加重特大生产安全事故、自然灾害的救援工作；参与安全生产应急管理和应急救援工作评估。

第四条 国家安全生产应急救援指挥中心（以下简称应急指挥中心）负责专家组的管理工作。主要包括：制定专家组工作制度，承办专家的聘任、考核、换届和奖惩工作。协调专家执行任务或参加有关活动，组织专家学术交流和技术培训工作，建立专家数据库，安排专家组年度工作任务，审定专家组工作计划。

第五条 对工作优秀和做出突出贡献的专家，应急指挥中心给予表彰。

第六条 专家组由煤矿、金属与非金属矿山、石油天然气开采储运、危险化学品与烟花爆竹、交通、建筑施工、冶金、通信、医疗和安全管理等相关领域的专家组成。

第七条 专家应具备以下基本条件：

（一）政治立场坚定，坚持原则、作风正派、廉洁奉公、遵纪守法。

（二）熟悉安全生产及应急管理有关法律、法规、政策和标准。

（三）能够认真履行职责，积极参与安全生产应急管理和事故、灾害等救援工作。

（四）具有相关专业高级技术职称和10年以上的工作经验，熟悉相关专业和技术发展状况，具有较丰富的事故、灾害等救援现场经验。

（五）身体健康，年龄一般不超过65岁，能够有效履行职责。

第八条 专家组实行聘任制，由应急指挥中心履行专家聘任手续，每届任期3年。聘任程序为：

（一）推荐。国务院有关部门、省级安全监管监察机构、国有大中型企业、科研单位、高校等推荐专家人选。

（二）审批。应急指挥中心综合评审专家的资格条件、专业背景、履职能力，确定拟聘专家名单，并组织应急指挥中心有关业务部门复核，按程序履行审批手续。

（三）公示。在应急指挥中心网站公示拟聘专家名单及个人相关信息资料，时间为7个自然日。

（四）聘任。公示合格的专家由应急指挥中心颁发专家聘任书和专家证，并报国家安全监管总局备案。

第九条 专家组和专家应遵守以下制度：

（一）工作任务制度。专家接到应急指挥中心的任务通知后，应如期抵达执行任务。执行任务时，应当主动出示指派函件和专家证。专家有权了解与任务有关的情况，进入有关现场工作，调阅相关文件及技术资料。工作任务结束后2周内，应向应急指挥中心提交任务执行情况的书面报告。应急指挥中心商请专家执行任务时，一般应将有关情况提前通知其所在单位。

（二）决策咨询制度。专家应充分发挥专业优势，为全国安全生产应急管理工作提供重要的决策咨询服务；在参与重特大生产安全事故、自然灾害救援时，专家组应及时分析事故和灾害的特征、影响程度、发展趋势，从技术的角度向现场指挥机构提出处置要点及防护措施等意见建议。对专家组提出的有关应急管理的重要建议，应急指挥中心将及时组织研究并给予回复。

（三）专家会议制度。专家组每年召开一次由相关专家参加的工作会议，遇有重大问题和重要工作需要研究时可临时召开。专家组会议的主要任务是：总结工作，交流经验，部署任务，完善机制，表彰先进，研讨国内外重大应急实践、理论和技术课题等，相关专家应按照应急指挥中心通知的主要议题和议程认真做好参加会议准备。专家组会议由应急指挥中心组织、专家组组长主持。

（四）解聘退出制度。专家因身体健康、工作变动等原因不能继续履行职责时，由本人提出申请，经批准后退出专家组；专家连续1年无正当理由不参加专家组正常活动或无故不接受指派任务的，视为自动退出；对违反国家法律、法规或不遵守本办法的专家将给予解聘。对退出和被解聘的专家，应急指挥中心通报其所在单位、并在网站上予以公告。

（五）保密工作制度。专家（含退出或被解聘的专家）应严格遵守国家保密制度，保守有关单位的商业和技术秘密，未经授权不得向任何人发布所承担任务的相关信息。对于违反保密规定的人员，将酌情给予批评、通报等处理，直至追究法律责任。未经应急指挥中心批准，专家不得擅自以专家组名义组织或参加各类活动。

第十条 应急指挥中心在技术装备部设立专家组工作办公室，具体承办专家组日常事务。

第十一条 专家组工作所需的经费由应急指挥中心列入年度业务专项预算予以保障，主要用于专家组召开相关会议、评审科技项目、开展专题调研、研究重大课题、组织事故救援与评估工作等。

第十二条 专家参与应急指挥中心指派的工作和专家组工作所发生的差旅、食宿等相关费用由应急指挥中心承担。

第十三条 本办法自印发之日起执行。

第十四条 本办法由应急指挥中心负责解释。