嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

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嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

甘肃省嘉峪关市人民政府


关于印发《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》的通知


嘉政办发[2004]61号


各委、办、局,在嘉各单位:
《嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法》已经2004年5月20日市政府第二次常务会议讨论通过,现予印发,请认真遵照执行。

二00四年七月十三日


嘉峪关市城镇住宅售后维修管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强我市城镇住宅的售后维修和养护管理,保障住宅所有人的合法权益和住用安全,根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》[建设部第19号令]、《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》[建住房(1998)213号]和《关于公有住房售后维修基金管理暂行意见》[甘房改组发(1998)02号]的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城镇所有住宅,包括房改售房(直管和自管)、商品房、经济适用住房的售后维修和养护管理,以及住宅出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理。
第三条 市房地产管理局是城镇住宅售后维修管理的主管部门,依法对住宅售后的维修和养护进行指导、监督和管理,并查处维修基金管理中的违规违纪行为。
第四条 本办法所称房改售房(直管和自管)是指在住房制度改革和拆迁安置中按房改优惠政策向个人出售的住房。住宅的自用部位是指包括门、窗、顶棚、墙面、地面、非承重隔墙、隔扇、自用阳台(包括自用户外楼顶平台)、栏杆、扶手以及户内其它装修。
自用设备是指包括户内电器、煤气、暖气、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道。
住宅的共用部位是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础)、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内地下室等。
住宅共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、照明、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施、电梯、绿地、道路、路灯和公益性文体设施等。
第二章 住宅维修和养护管理
第五条 售房单位在出售住宅时,要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施的维修养护责任,制定对所有购房人具有约束力的有关住宅使用、维修、管理等方面共同行为规范的房屋使用公约,购房人在签订房屋买卖合同时,同时签订业主公约或房屋使用公约。
第六条 住宅出售后,住宅自用部位和自用设备的维修养护责任,由住宅所有人承担,住宅所有人可以自行维修养护,也可以委托物业公司代修。
第七条 住宅出售后,住宅共用部位和共用设备的维修养护,在业主委员会成立前,由售房单位承担;业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业,按照双方签订的物业管理合同进行维修、养护和管理。
第八条 住宅的共用部位和共用设施设备凡属人为损坏的,由责任人负责修复或者赔偿。
第九条 住宅以外的市政公用设施(道路、上下水管道、煤气、供暖管道、窨井、下水井及化粪池等)第一个井子或距离楼房两米以外的支干线按产权归属由产权单位负责维修和管理。
第十条 物业管理部门的维修养护责任单位,要定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接受市房地产管理局的指导、监督和管理。
第十一条 住宅所有人不得侵占住宅共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或者减少对该栋住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第三章 住宅维修基金的管理和使用
第十二条 凡商品房、经济适用住房和房改售房出售后都应建立住宅共用部位和共用设施设备的维修基金。
1、房改售房(直管和自管)时,购房者要按购房款1%的比例向售房单位缴交维修基金。完成售房后,售房单位要按多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款30%的比例,从售房款中提取维修基金。
2、商品房、经济适用住房销售时,售房单位与购房者应当签订有关维修基金缴交的约定。购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。本办法施行前销售的商品房、经济适用住房未提缴维修基金的,经审查后,由售房单位向购房者补收或者由售房单位自行承担维修费用。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
3、房改售房、商品房、经济适用住房在维修基金未建立前,维修费用暂由售房单位承担。
第十三条 购房者办理房屋产权证时,售房单位要将购房者缴交的维修基金移交给市房地产管理局,由市房地产管理局在银行专户存储,待业主委员会成立后,经业主委员会同意,再由市房地产管理局移交物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当受业主委员会的检查与监督。
第十四条 维修基金实行专户存储,专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护,不得挪作它用;维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息,维修基金利息净收益计入维修基金管理和使用。
第十五条 维修基金管理单位应当建立维修基金明细帐,维修基金明细户一般按住宅小区分别设置,定期向业主委员会公布;维修基金管理单位应当为每户建立维修基金收支手册,注明业主维修基金的缴交、支付及维修使用情况。
第十六条 维修基金的使用,业主委员会成立前,由售房单位提出使用计划,经市房地产管理局审核后划拨;业主委员会成立后,由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会会审后实施。
第十七条 住宅共用部位、共用设施和共用设备的维修养护费用由该小区住宅共用部位维修基金存款户的利息收入中支取。
第十八条 维修养护专项基金利息收入不敷使用时,由物业维修养护单位申请,经业主委员会批准可使用维修基金本金。维修基金本金使用后,售房单位或业主委员会按业主所有的住宅建筑面积向业主续筹。
第十九条 物业管理企业变更、撤销或合并时,代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房地产管理局和业主委员会备案。
第二十条 业主转让房屋所有权时,维修基金随房屋所有权同时过户。
第二十一条 因房屋拆迁或者其它原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条 市房地产管理局和市财政局负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。
第二十三条 个人购买的其它住宅的维修养护管理和维修基金的管理可以参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等住房的维修养护管理模式按照相关规定执行。
第四章 法律责任
第二十四条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应当协商解决,协商不成的,当事人可以向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
第二十五条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。
第二十六条 售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的,由市房地产管理局或市财政局责令限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第二十七条 违反本办法规定,挪用维修基金或者造成维修基金损失的,按有关规定进行处罚。情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第二十九条 本办法自公布之日起实行。





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汽车贷款管理办法

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


中 国 人 民 银 行

中国银行业监督管理委员会

〔2004〕 第 2 号


《汽车贷款管理办法》已经2004年3月22日中国人民银行第5次行长办公会议和2004年8月9日中国银行业监督管理委员会主席会议审议通过,现予公布,自2004年10月1日起施行。


行长:周小川

主席:刘明康



二○○四年八月十六日




汽车贷款管理办法



第一章 总 则

第一条 为规范汽车贷款业务管理,防范汽车贷款风险,促进汽车贷款业务健康发展,根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律规定,制定本办法。

第二条 本办法所称汽车贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买汽车(含二手车)的贷款,包括个人汽车贷款、经销商汽车贷款和机构汽车贷款。

第三条 本办法所称贷款人是指在中华人民共和国境内依法设立的、经中国银行业监督管理委员会及其派出机构批准经营人民币贷款业务的商业银行、城乡信用社及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构。

第四条 本办法所称自用车是指借款人通过汽车贷款购买的、不以营利为目的的汽车;商用车是指借款人通过汽车贷款购买的、以营利为目的的汽车;二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。

第五条 汽车贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率规定执行,计、结息办法由借款人和贷款人协商确定。

第六条 汽车贷款的贷款期限(含展期)不得超过5年,其中,二手车贷款的贷款期限(含展期)不得超过3年,经销商汽车贷款的贷款期限不得超过1年。

第七条 借贷双方应当遵循平等、自愿、诚实、守信的原则。

第二章 个人汽车贷款

第八条 本办法所称个人汽车贷款,是指贷款人向个人借款人发放的用于购买汽车的贷款。

第九条 借款人申请个人汽车贷款,应当同时符合以下条件:

(一)是中华人民共和国公民,或在中华人民共和国境内连续居住一年以上(含一年)的港、澳、台居民及外国人;

(二)具有有效身份证明、固定和详细住址且具有完全民事行为能力;

(三)具有稳定的合法收入或足够偿还贷款本息的个人合法资产;

(四)个人信用良好;

(五)能够支付本办法规定的首期付款;

(六)贷款人要求的其它条件。

第十条 贷款人发放个人汽车贷款,应综合考虑以下因素,确定贷款金额、期限、利率和还本付息方式等贷款条件:

(一) 贷款人对借款人的资信评级情况;

(二) 贷款担保情况;

(三) 所购汽车的性能及用途;

(四) 汽车行业发展和汽车市场供求情况。

第十一条 贷款人应当建立借款人信贷档案。借款人信贷档案应载明以下内容:

(一) 借款人姓名、住址、有效身份证明及有效联系方式;

(二) 借款人的收入水平及资信状况证明;

(三) 所购汽车的购车协议、汽车型号、发动机号、车架号、价格与购车用途;

(四) 贷款的金额、期限、利率、还款方式和担保情况;

(五) 贷款催收记录;

(六) 防范贷款风险所需的其它资料。

第十二条 贷款人发放个人商用车贷款,除本办法第十一条规定的内容外,应在借款人信贷档案中增加商用车运营资格证年检情况、商用车折旧、保险情况等内容。

第三章 经销商汽车贷款

第十三条 本办法所称经销商汽车贷款,是指贷款人向汽车经销商发放的用于采购车辆和(或)零配件的贷款。

第十四条 借款人申请经销商汽车贷款,应当同时符合以下条件:

(一)具有工商行政主管部门核发的企业法人营业执照及年检证明;

(二)具有汽车生产商出具的代理销售汽车证明;

(三)资产负债率不超过80%;

(四)具有稳定的合法收入或足够偿还贷款本息的合法资产;

(五)经销商、经销商高级管理人员及经销商代为受理贷款申请的客户无重大违约行为或信用不良记录;

(六)贷款人要求的其它条件。

第十五条 贷款人应为每个经销商借款人建立独立的信贷档案,并及时更新。经销商信贷档案应载明以下内容:

(一)经销商的名称、法定代表人及营业地址;

(二)各类营业证照复印件;

(三)经销商购买保险、商业信用及财务状况;

(四)中国人民银行核发的贷款卡(号);

(五)所购汽车及零部件的型号、价格及用途;

(六)贷款担保状况;

(七)防范贷款风险所需的其它资料。

第十六条 贷款人对经销商采购车辆和(或)零配件贷款的贷款金额应以经销商一段期间的平均存货为依据,具体期间应视经销商存货周转情况而定。

第十七条 贷款人应通过定期清点经销商汽车和(或)零配件存货、分析经销商财务报表等方式,定期对经销商进行信用审查,并视审查结果调整经销商资信级别和清点存货的频率。

第四章 机构汽车贷款

第十八条 本办法所称机构汽车贷款,是指贷款人对除经销商以外的法人、其它经济组织(以下简称机构借款人)发放的用于购买汽车的贷款。

第十九条 借款人申请机构汽车贷款,必须同时符合以下条件:

(一)具有企业或事业单位登记管理机关核发的企业法人营业执照或事业单位法人证书等证明借款人具有法人资格的法定文件;

(二)具有合法、稳定的收入或足够偿还贷款本息的合法资产;

(三)能够支付本办法规定的首期付款;

(四)无重大违约行为或信用不良记录;

(五)贷款人要求的其它条件。

第二十条 贷款人应参照本办法第十五条之规定为每个机构借款人建立独立的信贷档案,加强信贷风险跟踪监测。

第二十一条 贷款人对从事汽车租赁业务的机构发放机构商用车贷款,应监测借款人对残值的估算方式,防范残值估计过高给贷款人带来的风险。

第五章 风险管理

第二十二条 贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80%;发放商用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的70%;发放二手车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的50%。

前款所称汽车价格,对新车是指汽车实际成交价格(不含各类附加税、费及保费等)与汽车生产商公布的价格的较低者,对二手车是指汽车实际成交价格(不含各类附加税、费及保费等)与贷款人评估价格的较低者。

第二十三条 贷款人应建立借款人资信评级系统,审慎确定借款人的资信级别。对个人借款人,应根据其职业、收入状况、还款能力、信用记录等因素确定资信级别;对经销商及机构借款人,应根据其信贷档案所反映的情况、高级管理人员的资信情况、财务状况、信用记录等因素确定资信级别。

第二十四条 贷款人发放汽车贷款,应要求借款人提供所购汽车抵押或其它有效担保。

第二十五条 贷款人应直接或委托指定经销商受理汽车贷款申请,完善审贷分离制度,加强贷前审查和贷后跟踪催收工作。

第二十六条 贷款人应建立二手车市场信息数据库和二手车残值估算体系。

第二十七条 贷款人应根据贷款金额、贷款地区分布、借款人财务状况、汽车品牌、抵押担保等因素建立汽车贷款分类监控系统,对不同类别的汽车贷款风险进行定期检查、评估。根据检查评估结果,及时调整各类汽车贷款的风险级别。

第二十八条 贷款人应建立汽车贷款预警监测分析系统,制定预警标准;超过预警标准后应采取重新评价贷款审批制度等措施。

第二十九条 贷款人应建立不良贷款分类处理制度和审慎的贷款损失准备制度,计提相应的风险准备。

第三十条 贷款人发放抵押贷款,应审慎评估抵押物价值,充分考虑抵押物减值风险,设定抵押率上限。

第三十一条 贷款人应将汽车贷款的有关信息及时录入信贷登记咨询系统,并建立与其他贷款人的信息交流制度。

第六章 附 则

第三十二条 贷款人在从事汽车贷款业务时有违反本办法规定之行为的,中国银行业监督管理委员会及其派出机构有权依据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律规定对该贷款人及其相关人员进行处罚。中国人民银行及其分支机构可以建议中国银行业监督管理委员会及其派出机构对从事汽车贷款业务的贷款人违规行为进行监督检查。

第三十三条 贷款人对借款人发放的用于购买推土机、挖掘机、搅拌机、泵机等工程车辆的贷款,比照本办法执行。

第三十四条 本办法由中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同负责解释。

第三十五条 本办法自2004年10月1日起施行,中国人民银行1998年颁布的《汽车消费贷款管理办法》自本办法施行之日起废止。


简析刑事拘留的期限

田永东


  《刑事诉讼法》第69条规定,公安机关对被拘留的人,认为需要逮捕的,应当在拘留后的3日以内,提请人民检察院审查批准。在特殊情况下,提请审查批准的时间可以延长1日至4日。所谓“特殊情况”是指案件比较复杂,或者在交通不便的边远地区,3日以内难以报请批捕的。对于流窜作案、多次作案、结伙作案的重大嫌疑分子,提请审查批准的时间可以延长至30日。人民检察院应自接到公安机关提请批准逮捕书后的7日以内,作出批准逮捕或者不批准逮捕的决定。人民检察院不批准逮捕的,公安机关应当在接到通知后立即释放,并且将执行情况及时通知人民检察院。对于需要继续侦查,并且符合取保候审、监视居住条件的,依法取保候审或者监视居住。
  人民检察院对其直接受理的刑事案件中被拘留的人,认为需要逮捕的,应当在10日内作出决定。在特殊情况下决定逮捕的时间可以延长1日至4日。对于不需要逮捕的,应当立即释放。对于需要继续侦查,并且符合取保候审、监视居住条件的,依法取保候审或者监视居住。
  从以上规定可知,一般情况下,刑事拘留的期限最长为14日。流窜作案、多次作案、结伙作案的重大嫌疑分子,拘留期限最长为37日。
  公安机关、人民检察院拘留犯罪嫌疑人超过法定期限的,犯罪嫌疑人及其法定代理人、近亲属或者被拘留人委托的律师,有权要求释放或者变更强制措施,有关机关经查证属实以后,应该予以释放或者依法变更强制措施。



黑龙江省北安市人民法院 田永东
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