深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款
陈召利
我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。
[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。
第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。
[深度解读]
申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。
[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。
第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。
[深度解读]
由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。
[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。
第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
[深度解读]
业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。
[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。
第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
财政部关于做好外商投资企业所得税入库管理有关问题的通知
财政部
财政部关于做好外商投资企业所得税入库管理有关问题的通知
财政部
财政部驻各省、自治区、直辖市及计划单列市财政监察专员办事处，国务院各部、委、局、总公司，总后生产管理部：
据调查了解，目前部分地区外商投资企业所得税混库问题比较突出，为了加强外商投资企业中央所得税的缴库管理，保证外商投资企业所得税及时准确的入库，根据国家有关规定，现将有关问题重申、通知如下：
一、严格按规定确定外商投资企业所得税的入库级次
（一）中央部门所属企业（含事业单位，下同）单独与外商合营的中外合资、合作经营企业缴纳的所得税，作为中央预算收入，上缴中央金库。
（二）中央部门所属企业和地方企业共同与外商合营的中外合资、合作经营企业缴纳的所得税，先就地上缴中央金库。地方应分成的部分，年终通过结算，按出资比例由中央财政返还。
（三）外资金融机构缴纳的所得税，作为中央预算收入，上缴中央金库。
二、加强外商投资企业所得税的入库对帐工作
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，要按照财政部、中国人民银行、国家税务总局（93）财预字第145号《中央预算收入对帐办法》（以下简称《对帐办法》）的规定，认真做好外商投资企业应上缴中央财政所得税的入库对帐工作。各级财政、税务、国库等
部门和外商投资企业要积极协助、配合财政监察专员办事处做好此项工作。
中央部门所属企业单独与外商合营的中外合资、合作经营企业，中央部门所属企业和地方企业共同与外商合营的中外合资、合作经营企业，以及外资金融机构应当根据《对帐办法》的规定，每月将所得税缴款凭证影印件报送当地财政监察专员办事处（组）。省、自治区、直辖市、计划
单列市财政监察专员办事处在编制季度和年度中央预算收入对帐汇总表及说明时，加列“外商投资企业所得税”一项，并报送我部工业交通司和财政监督司。
三、及时办理财政结算
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）在每年3月底之前，应当按照我部《关于开征“外商投资企业和外国企业所得税”后有关预算管理问题规定的通知》〔（91）财预字第135号〕的规定，向我部提供中央部门所属企事业和地方企业共同与外商合营的中外合资、合作
经营企业的分户名单及其缴纳所得税的金额，同时附上缴款书的影印件和地方企业在中方注册资本中有关出资比例（或合同约定的分成比例）的法律证明文件，经所在省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处审查签署意见后，报送我部工业交通司商有关司局审核，由中央财政
返还地方财政。
四、开展外商投资企业所得税入库级次执行情况的检查
（一）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处在接到本通知后，要按照本通知第一条的规定，对本地区有关外商投资企业1992年以来所得税入库级次执行情况进行一次检查（部分企业名单附后）。对检查发现的混误入库级次问题，要及时采取措施进行调库处理。
对无正当理由拒不按财政监察专员办事处（组）的要求予以调库的，由财政监察专员办事处按本通知附表要求，专题汇总报部，经我部审核后，对影响中央财政收入的部分，通过年终结算扣回。对有关违法行为，依照《财政监察专员办事机构工作暂行规定》（财监字〔1995〕1号）的
有关规定予以处罚。
（二）各财政监察专员办事处于今年9月底前，将检查结果书面报告我部工业交通司和财政监督司。检查过程中有何问题，请及时与我部工业交通司外资处联系。联系电话：852．3808或852．8731—527、534。
附件：一、1992—1994年外商投资企业所得税混库检查
情况汇总表（略）
二、中央部门所属企业举办的部分外商投资企业
名单（略）
1995年3月28日