深圳市预防和处置群体性事件实施办法

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深圳市预防和处置群体性事件实施办法

中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅


中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于印发《深圳市预防和处置群体性事件实施办法》的通知


深办〔2005〕51号

  《深圳市预防和处置群体性事件实施办法》(以下简称《实施办法》)已经市委、市政府同意,现予印发,请认真贯彻执行。
  积极预防和妥善处置由人民内部矛盾引发的群体性事件是维护社会稳定,努力建设国际化城市、创建和谐深圳效益深圳的一项重要工作。《实施办法》的颁发实施对各责任单位认真负责、规范有序地做好预防和处置群体性事件工作具有重要的促进作用。各区、各部门、各单位要高度重视,加强领导,各负其责,密切协作,按照中央、省、市的有关部署和要求,做好这项工作,千方百计维护社会稳定。
  市处理突发群体性事件工作小组要加强对《实施办法》执行工作的指导和督促,各区、各部门、各单位在贯彻执行过程中遇到的重要情况和问题,要及时上报市处理信访突出问题及群体性事件联席会议研究解决。



深圳市预防和处置群体性事件实施办法

  为了积极预防和妥善处置由人民内部矛盾引发的群体性事件,规范处置行为,提高处置能力,维护人民群众根本利益和社会稳定大局,根据国家有关法律法规、政策规定和《深圳市人民政府突发公共事件总体应急预案》(以下简称《总体预案》)等规范性文件,制定本办法。
  一、指导思想和工作原则
  (一)预防和处置由人民内部矛盾引发的群体性事件,要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,遵循“预防为主”的方针,坚持“属地管理、分级负责和谁主管、谁负责”的原则,坚持“依法办事、按政策办事”的原则,坚持“教育疏导、防止矛盾激化和扩大”的原则,坚持“慎用警力、慎用强制措施、慎用警械和武器”的原则,对群体性事件及其苗头要及时、果断采取措施,坚决制止违法行为,尽快平息事态。力争做到发现得早、化解得了、控制得住、处置得好,切实把问题解决在萌芽状态、解决在基层、解决在内部,努力维护改革发展稳定的大局。
  二、范围和级别
  (二)本办法适用于由人民内部矛盾引发、群众认为自身权益受到侵害,通过非法聚集、围堵等方式,向有关机关或单位表达意愿、提出要求的群体性事件及其酝酿、形成过程中的串联、聚集等活动的预防和处置工作。
  (三)本办法中的群体性事件是指由人民内部矛盾引发的、众多人员参与的危害公共安全、扰乱社会秩序的事件。此类事件主要有以下几种表现形式:
  1.大规模人员违规集体上访;
  2.人数较多的非法聚会、游行、示威;
  3.非法集体罢工、罢课、罢市;
  4.聚众围堵、冲击、打砸抢烧党政机关、司法机关及其他重要单位;
  5.聚众堵塞公共交通枢纽、交通干线、破坏公共交通秩序或非法占据公共场所;
  6.聚众阻挠、妨碍国家、省、市重点建设工程施工;
  7.聚众围攻、挟持国家公务人员。
  8.其他由人民内部矛盾引发的危害公共安全、扰乱社会秩序的事件。
  (四)根据参与人数的多少,群体性事件分为以下四个级别:
  1.参与人数在5人以上、30人以下,为一般群体性事件;
  2.参与人数在30人以上(含30人)、300人以下,为较大群体性事件;
  3.参与人数在300人以上(含300人)、1000人以下,为重大群体性事件;
  4.参与人数在1000人以上(含1000人),为特别重大群体性事件。
  在实际工作中,评估群体性事件的级别,还应统筹考虑事件的发展演变趋势、性质、影响范围等因素。
  三、责任分工
  (五)按照“两级政府、三级管理、四级网络”的应急管理组织体系和“分类管理、分级响应,条块结合、以块为主,基层先行、逐级抬升”的突发事件处置模式,市、区两级政府和街道办、社区在预防和处置群体性事件工作中承担主要责任。
  1.市处理信访突出问题及群体性事件联席会议代表市委市政府履行下列职责:统一领导、部署全市处理信访突出问题及群体性事件工作;建立和完善全市处理信访突出问题及群体性事件工作机制;督促检查各区、各部门和单位处理信访突出问题及群体性事件各项措施的落实;会同市处置突发事件委员会,组织指挥重大和特别重大群体性事件的现场处置工作等。
  2.区处理信访突出问题及群体性事件联席会议代表区委区政府履行下列职责:统一领导、部署本区处理信访突出问题及群体性事件工作;建立和完善本区处理信访突出问题及群体性事件工作机制;督促检查本区各街道、各部门和单位处理信访突出问题及群体性事件各项措施的落实;会同区处置突发事件委员会,组织指挥一般和较大群体性事件的现场处置工作等。
  3.街道办和社区的职责是:组织排查、调解辖区内可能引发群体性事件的矛盾纠纷;搜集、上报群体性事件情报信息;组织调动辖区内的应急资源做好群体性事件的先期处置工作;宣传普及有关法律、法规、政策,引导群众以理性方式表达诉求,通过合法途径反映和解决问题。
  (六)各有关部门和单位在自身的职责范围内,分别负责各类群体性事件的预防和处置工作。
  1.应急指挥中心负责组织制定预防和处置各类群体性事件的工作预案,适时组织开展有针对性的专题演练,协助市(区)领导指挥处置各类群体性事件。
  2.维稳及综治部门负责组织开展矛盾纠纷排查、调处工作,及时掌握各类群体性事件的隐患和苗头,努力将矛盾化解在萌芽状态,协助市(区)领导处置各类群体性事件。
  3.公安部门主要负责维护群体性事件发生现场的治安、交通秩序,依法采取相应的强制措施,控制局势,平息事态;在相关部门或以其他方式劝离无效的情况下,根据现场指挥员的指示,强行带离或驱散围堵党政机关大门和交通要道的违法人员,切实维护机关正常的办公秩序和人民群众的生产生活秩序;收集群体性事件发生现场违法犯罪行为的证据,依法打击、处理违法犯罪的人员和插手群体性事件的敌对分子。
  4.劳动保障、规划、国有资产管理部门,分别牵头负责排查、调处劳动和社保、城市规划建设管理、国有企业改革三个领域内存在的矛盾纠纷,国土房产、发展改革、环保、交通、城管等业务主管部门负责做好相关协同配合工作。发生由此三类问题引发的群体性事件,事件主管部门的主要负责人要赴现场协助市(区)领导开展解释法律政策、化解矛盾纠纷等处置工作。
  5.纪委、政法委、金融办、人事部门,分别牵头负责排查、调处基层干部违法违纪、涉法涉诉、金融风险、军队转业复员干部和伤残退伍军人等四个方面的问题,司法机关和监察、金融、民政等部门和单位负责做好相关协同配合工作。发生由此四类问题引发的群体性事件,事件主管部门和单位的主要负责人要赴现场协助市(区)领导开展解释法律政策、化解矛盾纠纷等处置工作。
  6.信访、行政复议、监察部门以及检察、审判机关,负责依法受理人民群众的申诉、举报、检举、控告或者行政复议、行政诉讼的申请,依法办案和保护人民群众的合法权益,防止因不作为或乱作为而引发群体性事件。对有特殊困难的群体,应当无偿提供法律援助。
  7.教育、民族宗教以及其他部门和单位,都要负责排查、调处各自主管工作领域内的矛盾纠纷,防止因职责不履行、工作不到位而引发群体性事件。
  四、现场处置
  (七)发生群体性事件后,相关区、街道、社区或有关部门和单位,应在事情发生30分钟内,向上级机关、相关部门上报事件的主要情况,包括时间、地点、事由、经过、影响范围、动态趋势、已采取的处置措施、现场指挥员的联系方法等,并根据事态发展和处置情况及时续报动态信息。
  事态严重或情况特别紧急时,应立即上报,并可直接向市应急指挥中心报告。
  向党中央、国务院和广东省委、省政府报送群体性事件信息,由市委办公厅信息督查处负责。
  (八)群体性事件发生后,事发地街道办和有关单位负责人应第一时间赶到现场,组织辖区内力量开展处置工作。采取以下应急处置措施:
  1.划定警戒区域,采取必要的封锁、隔离、管制措施;
  2.紧急调配辖区应急资源开展应急处置工作;
  3.对现场实施动态监测,采取必要的安全防护措施;
  4.向上级机关报告事发现场的动态信息。
  (九)区应急指挥中心接到辖区发生群体性事件的报告后,应综合考虑各种因素,评估确定事件级别。如属一般、较大事件,应迅速向区有关领导报告。区有关领导应在30分钟内赶到现场,启动相应应急预案,组织指挥辖区力量进行处置;如属重大、特别重大事件,应迅速向市应急指挥中心报告并请求市委市政府牵头组织指挥处置工作。
  (十)市应急指挥中心接到重大、特别重大群体性事件报告后,应立即报告市有关领导,同时,通报相关部门和单位。市有关领导、相关部门和单位负责人应在30分钟内赶到现场,并成立现场指挥部。必要时,成立由市领导和有关部门负责人组成的总指挥部,在市应急指挥中心通过应急指挥信息平台指挥现场处置工作。总指挥部或现场指挥部根据应急处置的实际需要和《总体预案》,可启动若干应急工作组,分别负责落实综合协调、医疗救护、治安警戒、侦查破案、交通管制、应急通信、人员疏散、新闻报道、应急物资经费保障、生活保障等现场处置工作措施。
  (十一)在处置群体性事件现场,市、区党政领导及有关部门的负责同志要面对面地做群众的工作,认真听取群众的意见,准确判断群体性事件的性质和发展趋势,掌控局面,把握尺度,讲究策略和方法,相机采取措施,尽快平息事态。对群众提出的要求,符合法律法规和政策规定的,要当场表明解决问题的态度;无法当场明确表态解决的,要责成相关部门或单位限期研究解决;对确因决策失误或工作不力而侵害群众利益的,要如实向群众讲明情况,公开承认失误,尽快予以纠正;对群众提出的不合理要求,要讲清道理,耐心细致地做好说服教育工作。
  (十二)在处置群体性事件现场,公安部门(必要时会同武警部队)采取以下措施:
  1.协助主管部门通过广播等方式,宣传有关法律、法规和政策,解释有关问题,争取教育大多数群众,孤立少数为首分子。
  2.实施现场警戒、管制,加强重点单位、重要场所和要害部位的安全防范,维护治安秩序。
  3.必要时对现场可疑人员进行人身搜查,查验其证件,收缴其非法携带的武器、管制刀具、易燃易爆等危险物品和用于非法宣传、煽动的工具、标语、传单等物品。
  4.播发通告,责令违法聚集的人员在规定时间内离开现场。
  5.根据总指挥部或现场指挥部的决定,对下列人员依法采取驱散、拘留等相应的强制措施:超过规定时间仍滞留现场,围堵党政机关和交通要道的人员;进行打、砸、抢、烧或群体性械斗的人员;组织、煽动、串联、挑起群体性事件的为首骨干分子。
  6.依法使用录音、摄像等手段进行现场取证,为妥善处置和事后依法处理提供有效证据。
  (十三)群体性事件现场事态平息后,有关部门和单位对现场处置时向群众承诺解决的问题,必须尽快解决到位,不得搞虚假承诺或者久拖不决。要坚决避免违背承诺、失信于民,重新引发群体性事件的现象发生。
  (十四)对于群体性事件中的违反治安管理条例的人员,由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚;情节轻微不需要追究法律责任的,可令其具结悔过或予以批评教育;情节严重,构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任。对党员和干部参与事件需追究党纪和政纪责任的,通报其单位或其上级主管部门进行处理。
  五、保障措施
  (十五)在处置群体性事件现场,交警部门应实施交通管制,分流过往车辆和行人,为处置工作提供交通保障。
  (十六)在处置群体性事件过程中,当需要对参与群体性事件的人员进行有组织疏散时,根据现场指挥部的要求,由交通部门牵头负责、交警部门配合,调度一定数量的公交客车提供交通保障。
  (十七)处置重大、特别重大群体性突发事件时,根据现场指挥部的要求,卫生急救部门要调集一定数量的救护车辆和医务人员,在指定地点待命,随时提供医疗救护保障。
  (十八)通信管理、信息产业部门和电信运营企业要做好重大、特别重大群体性事件处置现场的应急通信保障工作,确保现场通信畅通。
  (十九)市、区两级财政部门要为重大、特别重大群体性事件的处置工作提供应急资金保障。
  六、新闻报道
  (二十)群体性事件的新闻报道,要按照及时主动、准确把握、正确引导舆论、注重社会效果的指导思想,坚持有利于党和政府工作大局,有利于维护人民群众切身利益,有利于社会稳定和人心安定,有利于问题妥善解决的基本原则,充分发挥主要新闻媒体的主渠道作用,为妥善处置群体性事件营造良好的舆论环境。
  (二十一)群体性事件原则上不公开报道。对个别重大、特别重大群体性事件,为正确引导舆论导向,确需本市媒体公开报道的,现场指挥部可成立由市委宣传部(市政府新闻办)牵头、市应急指挥中心等部门组成的新闻报道工作领导小组,负责以下新闻报道工作:发布事件信息;安排和协调记者采访活动;严格审定刊登、播出的相关稿件;为新华社、中央电视台等中央主要新闻媒体有关群体性事件的采访活动提供支持和帮助。
  (二十二)群体性事件原则上不接受境外媒体记者现场采访。若决定对外报道个别群体性事件,市委宣传部(市政府新闻办)应统一对外宣传口径,防止境外媒体进行不实或歪曲的报道。对境外媒体关于我市群体性事件的歪曲性报道,应及时予以澄清和驳斥,以正视听。必要时,采取法律措施,维护我市政府形象和声誉。
  (二十三)宣传、文化部门和电信企业要切实加强对互联网和手机短信的管理,严禁通过互联网和手机短信传播可能激化社会矛盾、诱发不稳定因素的有害信息。公安、国安部门要加大对此类有害信息的查处力度,防止敌对分子或少数别有用心的人利用网络和现代通讯工具散布谣言、扰乱视听。
  七、其他
  (二十五)国家工作人员在预防和处置群体性事件中工作不力而造成重大损失或者恶劣影响的,由纪检、监察部门依照《中共广东省委办公厅关于印发〈预防和处置群体性事件责任追究暂行办法〉的通知》(粤办发〔2005〕9号)等有关规定追究责任。
  (二十六)本办法由市处理突发群体性事件工作小组负责解释。
  (二十七)本办法自印发之日起实施。



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国家外汇管理局关于境内居民个人以外汇抵押人民币贷款政策问题的通知

国家外汇管理局


国家外汇管理局关于境内居民个人以外汇抵押人民币贷款政策问题的通知


(2003年1月6日 国家外汇管理局发布)

汇发〔2003〕2号

国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局:

为规范外汇质押行为,现将有关规定明确如下:

一、根据中国人民银行《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》(银发[1994]316号)的规定,储蓄机构的外汇小额抵押人民币贷款只对中国境内居民个人开办,且借款人申请此项贷款时应当持本人的居民身份证明以及本人名下外币定期储蓄存款存单,不得用他人的存单作质押。

二、除中国人民银行和国家外汇管理局有明确规定外,不允许境内居民个人外汇用于自身小额抵押贷款之外的其他任何形式的质押。

三、根据中国人民银行《关于改进外汇担保项下人民币贷款管理的通知》(银发[1999]223号)的规定,目前中资外汇指定银行对企业发放的外汇担保项下人民币贷款,发放对象仅限于外商投资企业,且只能由境外金融机构或境内外资金融机构提供信用保证或用外商投资企业自有外汇(含资本金、外债、经常项目项下收入)进行质押。

四、以前规定中有与本通知相抵触的,以本通知为准。《国家外汇管理局关于境内居民个人外汇抵押人民币贷款业务的批复》(汇复[2002]121号)中“在中国人民银行和国家外汇管理局出台明确规定之前,暂不允许以境内个人外汇收入质押发放人民币贷款”的内容停止执行。



二OO三年一月六日

关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析

黑龙江省北安市人民法院 郭辉


内容提要:
本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性,主体具有特定身份性,权利行使具有受限性。同时,对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让,认为按现有农村实际和现有法律规定,应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让,扩大交易主体和交易范围,拓宽农民融资渠道,保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度,认为,我国人多地少,农村社会保障体系尚未形成,应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地,否则会与我国现有的土地制度相冲突,不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押,本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押,并且围绕能否实现抵押权,尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用,促进农村经济发展。
全文共6650字。

宅基地使用权的转让与抵押问题,在《物权法》颁布实施以前,理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条,在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。
一、 宅基地使用权的法律特征
(一)、用益物权属性。
所谓宅基地使用权,是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地,在该土地上建造房屋,其他附着物,并排除他人干涉的权利。 《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。因此,宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有,同时,《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物,并有权排除他人的干涉,享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。 权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征,其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式,是新中国成立以来,在中国土地政策基础上形成的固有制度。
(二)、主体具有特定身份性
基于农村土地有限性,虽然农村土地是集体经济组织所有,但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途,而且宅基地数量不可能是无限的,因此,宅基地成为了有限的、稀缺的资源。 所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权,有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民,其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此,宅基地使用权具有福利性 ,享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。
(三)、权利行使受限性。
《担保法》第三十七条规定:不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”根据上述规定,农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外,宅基地使用权的取得也需履行相应的程序,从我国现行法律的规定看,宅基地使用权的采取审批的方式,大致包括以下三个步骤,即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。 《民法物权草案》第一百六十六条规定:“宅基地应当经乡镇人民政府审核,由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权,不得违背乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此,宅基地使用权权利行使受到限制,有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。
二、 宅基地使用权的转让
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快,农民作为重要的劳动力大量向城市转移,有的农民在城市选择长期居住后,便要卖掉农村的房屋,宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。
(一)、同村村民之间宅基地转让问题
关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让,单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见,但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为,同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定,依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。
另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:(1)目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民,“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房,因此村镇建设规划难以执行,土地浪费较大。(2)用地指标少,村民需求量大。因婚嫁、生育等原因,有的家庭宅基地不够,因此千方百计扩大宅基地,出现了借离婚扩大宅基地的现象,甚至不惜受罚也要多占宅基地。(3)因为继承、流转、分家等原因,已经出现了一户村民几处宅基地的情形,导致宅基地的拥有量十分不均衡。
对于上述两种观点,笔者认为,第二种观点符合我国法律规定和现有国情,第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地,却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际,若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制,会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者,即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面,会成为单一的买方市场,不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处,突破现有的土地管理法的规定,在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时,促进有限的宅基地资源合理的配置,鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源,保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人,无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体,用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情,阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来,也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
(二)、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题,通常在买卖主体之间表现以下二种形式:一是买卖主体均是农民,但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力,一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效,理由是,我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见,作为宅基地的集体土地,在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据,但它是上述法律条文的具体化和明确化,有参照价值。据此,应认定合同无效,根据过错责任原则,由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效,可认定其单方违约,由其赔偿因此给买受人造成的损失 。
另一种观点认为,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权,而不允许城镇居民到农村购置宅基地,另外,城镇居民可自由转让其房屋,而农民处分其房屋及宅基地却受到限制,对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外,根据合同法的规定,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据。 土地管理法第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见,法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定,通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋,故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。
针对上述的观点,笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地,必然与现有的土地制度、政策相冲突,依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容,各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续,形成“宅基地交易结束,物权不受保护”的被动局面,受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权,因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外,国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定:“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日,国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章,不具有行政法规的效力,但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此,在宅基地使用权转让过程中,违反上述的《通知》、《决定》,即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定,应依照《合同法》第五十五条第五项的规定,认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
三、关于宅基地使用权的抵押
依照物权的理论,农民对自己的宅基地,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候,受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押,在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点:第一种观点认为,应当允许宅基地使用权的转让和抵押,否则,宅基地使用权将成为农民的“死产”,不利于真正保护农民利益。主要理由是(1)宅基地使用权是用益物权,特别是宅基地上的房屋属于农民所有,应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权;(2)农民发展生产缺少资金,允许宅基地使用权抵押,能够缓解农民贷款难的问题;(3)目前不少农村有部分土地和房屋闲置,为了物尽其用,也应允许宅基地使用权的转让和抵押;(4)允许宅基地使用权的转让和抵押,有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的,集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为,不宜放开宅基地使用权的转让和抵押,主要理由 :(1)目前,我国农村缺乏社会保障体系,宅基地使用权是农民生产、生活保障;(2)依照《土地管理法》的规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得,而且一户只能有一处宅基地,放开宅基地使用权的转让和抵押,就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员,违反《土地管理法》的有关规定,也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制;(3)放开宅基地使用的转让和抵押,可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件,造成国家土地管理制度在执行中的混乱;(4)农民贷款难的问题,应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场,即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押,也是流于形式,银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为,经本集体经济组织同意,宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押,以实现物尽其用的目的。
笔者同意第三种观点,宅基地及住房是农民重要的生活资料,从目前农村实际,现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看,《担保法》第三十七条明确规定,宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成,为保护耕地,保护农民,制度设计初衷是保护农民,但最后效果却是导致农民权利的贫困,最终损害了农民的利益,加大了农村居民和城镇居民的收入差距,农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押,有必要进一步研究和探讨。另外,现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来,如何在限制的交易范围和交易主体条件下,使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置,遵守市场经济的运作规律,在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值,发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为,宅基地具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。 故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题:
一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物,其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时,实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为,以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的,抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地,抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点,在理论上可以存在这种结果,或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能,如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋,但在实践中并不多见,操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则,故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内,故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员,否则在实现抵押权时,会因出让主体或受让主体不适格,而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权,按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制,故应在立法层面上进一步探讨,建议立法规定,实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限,参照土地承包经营期限三十年的规定,这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益,加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上,在法律赋予的权利上也存在着差异,其重要特点是农村的经济基础薄弱,社会保障体系尚未形成,因此若要改变这种现状,应加快农村保障体系的建立,使宅基地不再具有福利和社会保障功能,使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释:
1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第456页。
2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第456页。
3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平:《农村房屋买卖:是耶,非耶?》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平:《农村房屋买卖:是耶,非耶?》载人民法院报2006年2月21日。
6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平:《农村房屋买卖:是耶,非耶?》载人民法院报2006年2月21日。
8、李国光、奚晓明:《〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉的理解与适用》,吉林人民出版社2000年版,第204页